Што чакае рынак нерухомасці ў крызіс?

Айцішнікі якія пайшлі на удаленку, ужо пакінулі Дана-Молі пустым. Мінулыя месяцы на фудкорт было не прадыхнуць, а зараз у абед толькі рэдкія наведвальнікі і рэстараны перабудоўваюцца на бескантактную дастаўку.

Дзве праблемы прыйшлі адначасова. Глабальная пандэмія і сусветны крызіс. Кожная з гэтых праблем магла б змяніць рынкі, але разам яны даюць не толькі крызіс, але і змяненне паводзін людзей.

Першыя ластаўкі

Хостэл Трыніці замест здачы месца падарожнікам, перафарматаваць ў коливинг і пачаў здаваць цэлыя пакоі ў працяглую арэнду! Такая пакой у цэнтры Мінска ў Траецкім прадмесці, з ложкам, агульнай кухняй, пасцельнай бялізнай і інтэрнэтам, некалькімі санвузламі і уборкай абыйдзецца ў 200 даляраў. У бонус прапануюцца бясплатныя вегетарыянскія сняданкі. Як жартуюць на форумах: «Миллениалы прыдумалі камуналкі».

Раней пакой на аднаго чалавека прапаноўвалася па 65 беларускіх рублёў у суткі. Г.зн. рынак хостэлаў схлопнулся ў 5-8 разоў і калі ён адновіцца ніхто не можа прадбачыць.

Гэта толькі пачатак глабальнага змянення нашага ўяўленні пра свет. Хостелы, коворкинги, open-space будуць перафарматаваць або зачыненыя. Хто зможа зменіцца ў новых рэаліях і пагрозах, той застанецца ў бізнэсе, а хто не зможа, будзе пазбаўляцца ад актываў. Гэта прывядзе да скіду актываў і як вынік высокага прапановы - зніжэння коштаў на нерухомасць. Гэта, па-першае.

Па-другое, як і пры мінулых крызісах, якіх мы перажылі дастаткова, і накшталт як прывыклі, зараз крызіс не толькі ў Расіі, а як следства і ў Беларусі, цяпер глабальная рэцэсія і якая разгаралася пандэмія. Гэта паўплывае на ўсе сферы, ад грузаперавозак, да ... практычна ўсяго! Даходы насельніцтва не вырастуць, на знешніх рынках заробкі просядут. Напрыклад, нашы суайчыннікі, якія з'ехалі на заробкі ў Польшчу і Расею, не стануць атрымліваць больш у нацыянальных валютах, а курс польскага злотага і расійскага рубля так-жа абваліліся ў адносінах да даляра. Значыць, заробкі і там, у доларавым эквіваленце стануць менш. Магчыма, гэта адаб'ецца і на оутсор-праграмаванні, што можа знізіць колькасць «багатых пакупнікоў» на кватэры, перш за ўсё ў Мінску. Танней будзе замовіць у польскіх і расійскіх распрацоўшчыкаў, бо іх цэны застаюцца ў нацыянальных валютах, што зробіць іх працу больш канкурэнтнай па цане.

Шматлікія «зарабитчане» з рэгіёнаў, як гэта было ў мінулыя крызісы, не змогуць аплачваць кватэры па 250 даляраў, зарплата так хутка не расце, калі наогул будуць перадумовы для росту. Доўгатэрміновая арэнда просядет як мінімум на рост курсу даляра, але нешта мне падказвае, што запаветны столь для элитки будзе 350 даляраў. Колькі гэта будзе ў беларускіх рублях ўжо ў красавіку? Было 500 рублёў, а сёння гэта 640 рублёў. Пры сярэдняй зарплаце 1000 рублёў на аднаго. А калі гэтыя 250 даляраў стануць каштаваць 750 рублёў, чаму мы ніяк не здзівімся?

Па-трэцяе, цалкам памёр турыстычны рынак і посуточно кватэры зараз выйдуць на рынак доўгатэрміновай арэнды або будуць выстаўлены на продаж.

Доўгатэрміновая арэна

На фоне сыходу з рынку «насуточники», іх кватэры будуць альбо прадавацца, альбо пачнуць здавацца ў доўгатэрміновую арэнду. На рынку некалькі тысяч посуточно кватэр, якія ў бліжэйшай набліжэнні абрынуць кошты на працяглую арэнду. Попыт будзе толькі на патаннелыя варыянты. Дэфіцыту арэндных кватэр цяпер няма. Калі попыту не будзе, ужо да лета кватэры будуць спрабаваць прадаць.

Другасная нерухомасць

Пакупнікі адрэагавалі досыць хутка. Дагавора скасоўваюцца і здзелкі адмяняюцца. Пакупнікі не хочуць здзяйсняць здзелкі на піку, усе адчулі надыходзячы абвал рынка. Прадаўцы ж ня хочуць саступаць і ста даляраў нават, не гледзячы на ??«карэкціроўку» валютнага кошыка, а пакупнікі з крэдытамі ў беларускіх рублях ўжо не змогуць купіць якая спадабалася кватэру, з прычыны падзення курсу і недахопу ўласных сродкаў на кампенсацыю розніцы курсаў.

З-за загінулага рынку посуточной арэнды, другасныя кватэры створаць дадатковы прыток прапаноў, які паўплывае на зніжэнне коштаў на другасныя кватэры.

На прыкладзе расійскага рынка можам толькі выказаць здагадку, што цэны на другасным рынку просядут на 15-30%. Магчымы і ўкраінскі сцэнар, пры якім кватэры патаннеюць ўдвая.

Гандлёвыя цэнтры

Пакуль адміністрацыя ГЦ не жадае прызнаваць, што трафік наведвальнікаў значна ўпаў і не хочуць зніжаць цэны на арэнду, яны не бачаць праблем. У рэальнасці, можа апынуцца, што гандлёвыя плошчы будуць здавацца за мінімальныя цэны або нават камуналку. Пустыя ГЦ перазапусціць будзе вельмі складана Прыкладам можна прывесці ГЦ Сталіца. Перапрафіляваць ва ўмовах крызісу або карантыну - амаль немагчыма.

Турфірмы, рыэлтары і астатнія пасярэднікі знікнуць. Людзі яшчэ больш будуць лічыць свае грошы і карыстацца онлайн сэрвісамі. А так як наш народ ненавідзіць фэйкі і замануха ад рыэлтараў, то Хейт іх будуць максімальна. Застанецца 5-10 агенцтваў нерухомасці, якія ўклаліся ў диджитализацию сваіх бізнэс-працэсаў загадзя. Напрыклад, АН Твая Сталіца, якая займаецца аблічбоўкай свайго бізнэсу апошнія гадоў 10.

З ГЦ сыдуць астраўкі з збанкрутавалы турфірмамі, кафэ ўнутры будуць незапатрабаваныя, магчыма да лета будуць працаваць кафэ з тэрасамі. На месцы такіх астраўкоў павінны з'явіцца вендинговые апараты, але пакуль гэты рынак практычна не развіты ў Беларусі.

Акрамя пераходу на дастаўку з кафэ і рэстаранаў, плошчы будуць не запатрабаваныя і шматлікім прыйдзецца сысці з рынку або перапрафілявацца. Застануцца пункту фудкорт тыпу Макдоналдс або Мама Дома. Рэстараны схлопнутся, што зробіць гандлёвыя цэнтры пустэльнымі. Кінатэатры ў бліжэйшы час будуць несці каласальныя страты, а людзі будуць глядзець Netflix ўсё больш.

Бізнес цэнтры

Айцішнікі сышлі на удаленку. Разам з імі сышлі маркетолагі, продажники і астатняй офісны персанал. Вернуцца, магчыма, не ўсе. Варта адзін раз наладзіць працэсы выдаленай працы і айцішнікі, і не толькі яны, у офісы больш не вернуцца. Каранцін і неабходнасць зніжаць выдаткі задаволяць сапраўдны зыход з офісаў. Нават зніжэнне коштаў на арэнду не дапаможа.
Арэнда ў дзяржаўным фондзе ўжо паказала клопат аб бізнэсе, ўзняццем цэны на арэнду з 1 красавіка.
Рынак офіснай арэнды просяць ў разы.

Новабудоўлі

У забудоўшчыкаў, у якіх цэны зафіксаваныя ў беларускіх рублях, ёсць добры шанец прадаць цяпер усё «запасы», але ці захочуць яны прадаваць на падзенні беларускага рубля.

Забудоўшчыкаў, прывязанай цэны да даляра, зараз чакае зацішша і як следства, для падтрымання продажаў зніжкі для пакупнікоў. На колькі вялікія будуць гэтыя зніжкі, мы ўбачым у бліжэйшыя тыдні.

Ці змогуць вытрымаць тэмпы будаўніцтва і тэрміны ўвядзення дамоў у эксплуатацыю, буйныя дэвелаперскія праекты, якія трымаліся на прыцягненні грошай у долевае будаўніцтва ад насельніцтва? Хутчэй за ўсё, пачнуцца затрымкі з тэрмінамі у буйных забудоўшчыкаў з-за адсутнасці абаротных сродкаў. Дробныя забудоўшчыкі сутыкнуцца з сур'ёзнымі праблемамі з продажамі і неабходнасць зніжаць кошт, памяншаючы прыбытак. Але ў дадзеным выпадку, гаворка можа ісці пра выжыванне, а не аб прыбытку.

Пакупнікі стаіліся ў чаканні.

Загарадная нерухомасць

Будаўніцтва ў бліжэйшы час будзе практычна непад'ёмным, таму што нашы будаўнікі прывыклі агучваць кошты ў далярах, не ўлічваючы, што курс абваліўся, а людзі не сталі атрымліваць больш. Таму і так невялікі попыт на ўчасткі стане нулявым. Пакупнікі будуць шукаць варыянты продажу гатовых дамоў «па смачнай цеене».

У мінулы крызіс кошт дамоў знізілася амаль удвая, а рынак загараднай нерухомасці так і не прыйшоў у сябе. Рэальныя прыклады, калі дом пад 250 квадратаў, гатовы да пражывання, у межах 20 кіламетраў ад Мінска прадавалі ў раёне 100 тысяч даляраў, будзе самым лепшым прапановай у новай рэальнасці.

Вядома, мяркуючы па тым, як увесь свет скупляе грэчку і туалетную паперу, а беларусы над усёй гэтай сітуацыяй толькі смяюцца, кажа аб нашай прыстасаванасці да чарговага крызісу, якога ўсе «даўно чакалі», але як звычайна не ўсе былі гатовыя.

Расія, як прыклад

Па статыстыцы irn.ru, у мінулы крызіс, восенню 2009 года, сярэдняя цана квадратнага метра ў Маскве апусцілася да 110 тысяч рублёў.

Гэта быў пік негатыву, горшы момант цыклу, дакладна не хайп і ня піраміда. Тэарэтычная, сапраўдны кошт кватэры ў канцы нулявых была відавочна вышэй.

Зараз метр каштуе 180 тысяч, рост на 64%. Рэальна цана на тую ж кватэру паднялася за гэты час менш: частка падаражэння - вынік паляпшэння якасці, "сярэдняя" кватэра стала радзей хрушчоўцы і часцей маналітам, але для прастаты забудзем гэтую тонкасць.

Даляр з таго моманту падняўся з 29 да 63 рублёў, на 117%, а яшчэ нядаўна можна было пра 65 і 125% пісаць. Інфляцыя за 10 гадоў - 92%. Рост сярэдняй зарплаты ў Расіі - 150%, у Маскве - 160%. Разам, за 10 гадоў кватэры патаннелі:

- у доларах на 24%,

- у параўнанні з інфляцыяй ( "у мяшках бульбы") на 15%,

- у параўнанні з даходамі на 37% (больш, чым у паўтара разы!).

Гэта ў сравнинии, горшы момант тады з адносна стабільным зараз, правільныя колькасці ярчэй.

Разам:

а) Апошнія 12 гадоў маскоўскія кватэры для перапродажу - дрэнная інвестыцыя, нават калі адгадаць самы ўдалы для куплі момант. Добра быць такім разумным тады, як я цяпер.

б) Двухпакаёўка каштавала 14 гадоў сярэдняга даходу масквіча, зараз 8.5 - па-ранейшаму дорага, але прагрэс неверагодны, а яшчэ ўпаў працэнт па іпатэцы. Злёгку ўвыдатняючы, можна было 10 гадоў не збіраць, а пачынаць зараз - сума збярэцца амаль адначасова.

в) Калі тэндэнцыя працягнецца, то ў нейкі момант кватэры ў масавай свядомасці страцяць сакральнай, людзі пачнуць успрымаць іх як звычайны тавар, а не справа жыцця.