Новабудоўлі ад уласнікаў

Гатовыя кватэры
Ад 700 у.е. за кв.м
АН Твая сталіца
+375 29 684 0445

Карта новабудоўляў

Карта новабудоўляў Мінска
Усе прапановы з базы новабудоўляў можна праглядзець на карце Мінска і іншых гарадоў Беларусі.

Курсы валют


Офісныя прыярытэты - што выбіраюць арандатары і пакупнікі?

10.06.2019
 
Існуе меркаванне, што рынак офіснай нерухомасці Мінска ўжо цалкам прыйшоў у сябе пасля крызіснага перыяду 2015-2016 гг. У доказ прыводзяць паказчыкі росту ставак прапановы арэнды і цэн продажу - у сярэднім на 5% і 10% адпаведна. Ці так гэта, а таксама што выбіраюць пакупнікі і арандатары

Як гэта было?

У 2015-2016 гадах рынак нерухомасці Менска «абваліўся». Стаўкі і цэны на офісы ўпалі практычна напалову. Нярэдкія былі выпадкі, калі да падзення рынку офісныя плошчы будаваліся па $ 2 тыс. За кв. м. у разліку іх наступнай здачы ў арэнду па € 25 + / кв. м., а ў фазе падзення рынак мог прапанаваць толькі € 13-15 / кв. м. І прадаць такія плошчы па цане, за якую купілі, таксама не атрымлівалася. У выніку, гэты перыяд істотна пахіснуў давер інвестараў рознага фармату і маштабу да нерухомасці, як да інструмента ўкладання грошай. І таму ў апошнія некалькі гадоў кампаніі аддаюць перавагу не купляць плошчы, а арандаваць іх.

Да 2017-га году сітуацыя стабілізавалася. Як і валютны курс - ключавы фактар, які ўплывае на цэны і стаўкі, паколькі пераважная большасць кампаній атрымлівалі даходы ў беларускіх рублях, а значыць рост валют павялічваў для іх кошт арэнды / куплі. Акрамя таго, з прычыны паменшыць аб'ём уводу новых бізнес-цэнтраў, стаў фармавацца дэфіцыт прапановы. Свабодныя на той час офісныя плошчы хутка занялі і у 2018 г. ужо можна было казаць аб фарміраванні дэфіцыту офісаў плошчай 500+ кв. м.

БЦ Порт Минск

У цяперашні час…

Па дадзеных аддзела кансалтынгу і аналітыкі групы кампаній «Твая сталіца», рынак офіснай нерухомасці Мінска ўмоўна можна падзяліць на дзве часткі: першая, гэта сучасная офісная нерухомасць, прадстаўленая бізнес-цэнтрамі, а другая, гэта убудаваныя офісныя памяшканні ў іншых аб'ектах нерухомасці - напрыклад, у жылых дамах, гандлёвых цэнтрах і да т.п.

Пераважная доля офісаў размяшчаецца ў бізнес-цэнтрах, пад якімі, паводле класіфікацыі бізнес-цэнтраў, распрацаванай «Тваёй сталіцай» для Мінска ў 2016, маюцца на ўвазе аб'екты нерухомасці, уведзеныя ў эксплуатацыю з 1996 года, офісная плошча якіх складае больш за 3 000 кв. м. У той час як доля офісных памяшканняў сярод ўбудаваных камерцыйных памяшканняў - вельмі малая, паколькі пераважная большасць ўбудаваных памяшканняў выкарыстоўваецца ў якасці гандлёвых або аказання паслуг.

На пачатак траўня 2019 г. у Мінску налічвалася 129 бізнес-цэнтраў, сукупнай офіснай плошчай вельмі блізкай да 1 млн. Кв. м. А вось колькасць і сукупны аб'ём ўбудаваных офісных памяшканняў, па словах аналітыкаў, вызначыць не ўяўляецца магчымым. Па-першае, таму як жыллёвае будаўніцтва ідзе інтэнсіўнымі тэмпамі і пастаянна ўводзяцца ў эксплуатацыю новыя жылыя дамы. А па-другое - камерцыйныя памяшкання, размешчаныя ў іх, часцяком і пры гэтым не аднойчы, мяняюць сваё функцыянальнае прызначэнне - напрыклад, з адміністрацыйнага на гандлёвае і / або аказання паслуг і да т.п. Гэтаму спрыяюць змены ў заканадаўстве апошніх гадоў, якія спрасцілі механізм змены функцыянальнага прызначэння нежылога памяшкання.

Што выбіраюць арандатары?

З вынікаў праведзенага парталам ProMetr.by (Даведнік па бізнес-цэнтрам) апытання сярод патэнцыйных арандатараў на тэму фактараў, якія ўплываюць на выбар офіса, вынікае, што:

для 37% апытаных фактар ??размяшчэння офіса ў бізнес-цэнтры не важны - галоўнае, каб офіс адпавядаў важным для іх параметрах;толькі 23% апытаных разглядаюць выключна бізнес-цэнтрыстолькі ж рэспандэнтаў (23%) на першае месца ставяць не фармат аб'екта нерухомасці, дзе будзе размяшчацца офіс, а даступнасць стаўкі арэнды;толькі 17% адказалі на апытанне разглядаюць пад размяшчэнне офіса толькі убудаваныя камерцыйныя памяшкання.У якасці найбольш жаданага для арандатараў фактару выступае наяўнасць у крокавай даступнасці ад офіса станцыі метро - так лічаць 26% апытаных. На другім і трэцім месцах рэйтынгу пераваг арандатараў знаходзяцца, здавалася б, такія простыя фактары, як магчымасць адкрыцця вокнаў і бясплатная паркоўка ў асяроддзі.

На пастаўленае пытанне пра тое, якія фактары прымусяць адмовіцца ад офіса, на першым месцы знаходзіцца недахоп санвузлоў (31%), на другім - непадыходная планіроўка (30%), на трэцім - немагчымасць адкрыцця вокнаў (24%), і на чацвёртым - адсутнасць кандыцыянавання (15%).

Што тычыцца ўнутранага аздаблення офіса, то большасць якія ўдзельнічалі ў апытанні патэнцыйных арандатараў (53%) гатовыя былі зрабіць аздабленне ўласнымі сіламі. Прыхільнікаў абавязковай наяўнасці бездакорнай аздаблення ў які здаецца ў арэнду офісе парадку 46%. І толькі 1% апытаных адказалі, што гатовыя разгледзець любыя варыянты. Прычым пад фармулёўкай «любыя варыянты», цалкам магчыма, што скрыты цэнавай фактар.

Пракаментаваць вынікі апытання мы папрасілі кіраўніка «Твая сталіца • Нерухомасць для бізнэсу» Руслана Арлова.

 

- Бізнес-цэнтры прыцягваюць арандатараў сфармаваным дзелавым асяроддзем, інфраструктурай і сэрвісам для арандатараў. У бізнэс-цэнтрах кампаніі могуць дазволіць сабе арганізаваць адасобленае прастору і стварыць неабходныя ўмовы для працы - напрыклад, калі арандуецца цэлы паверх бізнес-цэнтра. А абслугоўванне і іншыя дапаможныя функцыі кладуцца на кіравальную бізнес-цэнтрам кампанію. 

У той жа час убудаваныя памяшкання выбіраюць тыя арандатары, для якіх важная блізкасць пешаходных патокаў - напрыклад, для размяшчэння кліенцкага офіса.

Але ў любым выпадку, па-за залежнасці ад таго, офіс размяшчаецца ў бізнес-цэнтры ці ў іншым аб'екце нерухомасці, для арандатараў важна тэрытарыяльнае размяшчэнне - у першую чаргу з добрай даступнасцю грамадскім транспартам. Менавіта таму для многіх важна наяўнасць метро хоць бы ў пешаходнай даступнасці.

Па словах прадстаўніка «Тваёй сталіцы», найбольш запатрабаванай з'яўляецца свабодная планіроўка офіса, або так званы open-space. Яна дазваляе ў большасці выпадкаў, шляхам ўстаноўкі перагародак, прыстасаваць офісныя плошчы пад розныя патрэбы працоўнага працэсу. У той жа час, кабінетная планіроўка заганяе арандатараў ў пэўныя рамкі, калі ня плошчы трансфармуюцца пад арандатара, а арандатар вымушаны рассаджваць людзей у адпаведнасці з планіроўкай. 

- Да фактару, на які раней не звярталі ўвагу, а зараз наадварот, на якім увесь час акцэнтуюць увагу - з'яўляецца магчымасць адкрыцця вокнаў. Гадоў пяць назад, некаторыя новыя бізнес-цэнтры выходзілі на рынак з адсутнай магчымасцю адкрыцця вокнаў. Кампенсаваць адсутнасць доступу звонку офіса павінна была магутная сістэма вентыляцыі і кандыцыянавання. Але як паказала практыка, у рэальнасці не заўсёды яна спраўлялася як трэба. І таму ўжо пасля, у некаторых бізнес-цэнтрах шкленне падвергнулася мадэрнізацыі з мэтай дадання магчымасці адкрыцця вокнаў.

Што тычыцца кандыцыянавання, то яго наяўнасць у офісе ўжо лічыцца нормай, а не прыемнай опцыяй. Таму цяпер шматлікія офісныя будынкі, у якіх першапачаткова не было прадугледжана цэнтральнае кандыцыянаванне, абсталёўваюцца выноснымі блокамі.

Што выбіраюць пакупнікі?

Аб'ём здзелак на рынку куплі-продажу істотна менш чым на рынку арэнды. Але аб'ёмы ўсё роўна ўражваюць: усяго за 2018 год было прададзена каля 55 тыс. Кв. м. офісных плошчаў, з якіх пераважная частка (32,8 тыс. кв. м.) прыпадала на ўбудаваныя адміністрацыйныя памяшканні. Найбольшым попытам сярод пакупнікоў карыстаюцца памяшкання плошчай да 100 кв. м. - здзелак з такімі памяшканнямі каля 70%.

- Асноўная доля пакупнікоў камерцыйных памяшканняў прадстаўлена інвестарамі -физлицами, якія набываюць памяшкання для наступнай здачы ў арэнду. Гэтым і абумоўлены той факт, што большасць прададзеных памяшканняў маюць невялікую плошчу.

Рэзюмэ

На думку Руслана Арлова, у цяперашні час рынак офіснай нерухомасці Мінска здаровы і актыўны. А пры захаванні эканамічнай стабільнасці ў краіне - мае вялікі патэнцыял.

- Аб'ектыўных перадумоваў да адчувальнага росту ставак арэнды і цэн да канца года мы не бачым. Зрэшты, як і да іх зніжэння. Але гэта пры ўмове захавання бягучай эканамічнай сітуацыі, і ў прыватнасці, абменных курсаў валют.

Існуючы дэфіцыт вялікіх плошчаў у сегменце бізнэс-цэнтраў на працягу 2019 г. знізіцца, паколькі будуць з'яўляцца новыя бізнес-цэнтры. Да канца года чакаецца з'яўленне 40 тыс. Кв. м. Таму градус дэфіцыту паступова памяншаецца.

Не выключана, што ў класе «В +» да канца года стаўкі прапановы арэнды падымуцца на 5-7%, але стаўкі па рэальных здзелках хутчэй за ўсё застануцца на тым жа ўзроўні. Будзе павялічвацца толькі зніжка, якая прадстаўляецца пры заключэнні дагавора арэнды.

Што тычыцца убудаваных памяшканняў, то тут гэтак жа няма ўмоў для росту ставак: выбар шырокі, а вялікія плошчы ў гэтым сегменце не гэтак запатрабаваныя. Таму на рост ставак разлічваць не варта.

Падзяліцца:
 

Іншыя новости

10 УНР-інвест ад 1000 у.а. за кв.м
Чыжоўка: жылы дом на скрыжаванні вул. Галадзеда і вул. Ауэзава ў Мінску  падрабязна »
10 УНР-інвест
(017) 286 35 51, (017) 286 35 52
ТОП-20 кватэр у дамах ад 2011-2018 г.п.
Актуальныя прапановы па кватэрах ад 2011 года пабудовы ў розных раёнах Мінска  падрабязна »
Твая Сталіца
(029) 684-04-45, (017) 215-00-77
Жылы Комплекс D3
Новы стандарт гарадской кватэры  падрабязна »
СвiтХоум
(044) 7-666-333
Жылы дом "САФІ"
Мінск, Мястроўская, 28  падрабязна »
АлімпікГолд
(017) 308-71-75, (044) 550-87-77

Кватэры ў новабудоўлях

Кватэры ад уласнікаў

10 УНР-інвест ад 1000 у.а. за кв.м

Мінск, вул. Галадзеда - вул. Ауэзава

Кватэры ў новабудоўлях

Ад 800 у.а. за кв.м.

Мiнiполiс «Каскад»

вул. Кальварыйская, ст.м. "Маладзёжная"

Жылы комплекс "Мегаполіс"

Кватэры ў доме №4

ЖК "Вяселка"

Мінскі раён, в. Прылукі

Жылы дом «САФІ»

Мінск, мікрараён Лебядзіны

Жылы комплекс "Пятроўшчына"

Мінск, пр. Дзяржынскага, ст.м. "Пятроўшчына"