Новабудоўлі ад уласнікаў

Гатовыя кватэры
Ад 700 у.е. за кв.м
АН Твая сталіца
+375 29 684 0445

Карта новабудоўляў

Карта новабудоўляў Мінска
Усе прапановы з базы новабудоўляў можна праглядзець на карце Мінска і іншых гарадоў Беларусі.

Курсы валют


Ці магчымы рост ставак арэнды на офісы?

02.02.2018
 
Пачатак года - час, калі арандатары ўздымаюць пытанне аб зніжэнні ставак арэнды па дзеючых дагаворах. Аднак у 2018 г. пытанні задаюць ужо і ўласнікі офісаў, толькі не аб зніжэнні, а аб магчымым павышэнні ставак. Наколькі яно абгрунтавана у 2018 г

Па дадзеных «Твая сталіца - нерухомасць для бізнэсу», за 2017 г. стаўкі прапановы арэнды офісаў у бізнэс-цэнтрах у сярэднім выраслі ад 5% да 16% .Але спецыялісты адразу тлумачаць, што гэта толькі стаўкі прапановы, і шмат у чым адлюстроўваюць толькі жадання уласнікаў. У той час як прымальны для рынку ўзровень арэндных ставак, на началоянваря 2018 сфарміраваны на наступным узроўні:

•           клас «А» = 30 EUR/кв. м. с НДС;

•           клас «В+» = 16 EUR/кв. м. с НДС;

•           клас «В» = 10 EUR/кв. м. с НДС;

•           клас «С» = 7 EUR/кв. м. с НДС.

- У цяперашні час на ўзровень ставак ўсё ў большай ступені аказвае ўплыў які змяншаецца аб'ём свабодных офісаў, - выказвае меркаванне кіраўнік «Твая сталіца - нерухомасць для бізнэсу»Андрэй Астрэйка.

 Аптымізм у стабільнасці рубля

Пэўны аптымізм арандатарам выклікае эканамічная стабільнасць, і ў прыватнасці той факт, што з моманту апошняга скачка курсу валют прайшло ўжо 2 гады.
- Стабільнасць беларускага рубля важная ў першую чаргу для арандатараў, паколькі большасць з іх па частцы выручкi «прывязаныя» менавіта да яго. У сітуацыі адсутнасці эканамічных узрушэнняў, арандатары часцей пачынаюць задумвацца аб паляпшэнні ўмоў працы - змене офіса на больш камфортны, сучасны, прасторны і да т.п. І не толькі задумвацца, але і пераходзіць да рэальных дзеянняў.
У якасці прыкладу Андрэй Астрэйка распавядае, што да гэтага часу ў Менску застаецца досыць кампаній рознага маштабу, якія арандавалі офіс яшчэ ў перыяд іх дэфіцыту, выбраўшы яго ў спешцы, з таго што было. І па пэўных прычынах, да гэтага часу вымушаныя былі заставацца ў ім, звыкся з дыскамфортам непрыдатных плановак, адсутнасцю функцыянальных выгод цывілізацыі і да т.п.

 Свабодных офісаў ўсё менш

Нягледзячы на тое, што сукупная офісная плошчу дзеючых бізнес-цэнтраў Мінска на пачатак 2018 г. складала парадку 917 тыс. Кв. м., аб'ём свабодных і прапанаваных у арэнду офісаў былочень малы - каля 25 тыс. кв. м. або менее3% ад аб'ёму рынка. Пры гэтым вялікая частка свабодных офісаў прыходзілася на класы "В" і "С".

Структура офисов в Минске

Па словах Андрэя Астрэйка, за 2017 г. аб'ём вакантных плошчаў паменшыўся больш чым напалову, стартаваўшы ў студзені з адзнакі 57 тыс. Кв. м. Прычына гэтак дынамічнага зніжэння збольшага крыецца ў зніжэнні аб'ёмаў уводу новых бізнес-цэнтраў. Напрыклад, за 2017 г. у Мінску было ўведзена ў эксплуатацыю ўсяго толькі 20,7 тыс. Кв. м. офісных плошчаў у бізнэс-цэнтрах, што на 70% ніжэй за паказчык ўводу за 2016 г. У той час як аб'ём паглынання офісаў (здача ў арэнду) за 2017 г. склаў каля 66 тыс. кв. м.

Объем ввода офисов в Минске

* - аб'ём паглынання можа быць вышэй за прагназаваны за кошт выхаду раней ня пазіцыянавальных на рынку аб'ектаў, а таксама тых офісных плошчаў, якія да гэтага прытрымліваліся ўласнікамі бізнес-цэнтраў для магчымага пашырэння наяўных арандатараў.

- У бягучым годзе істотнае змяненне сітуацыі ў дачыненні да прапановы плошчаў у арэнду не прадбачыцца, г.зн. празмернасці плошчаў і выхад з дэфіцыту на прафіцыт чакаць не варта. Усё таму, што нягледзячы на ??павелічэнне аб'ёму ўводу до45 тыс. Кв. м., аб'ём паглынання прагназуецца, як мінімум, на гэтым жа ўзроўні, а хутчэй за ўсё нават і больш. Многае будзе залежаць ад эканамічнай сітуацыі ў краіне. Да таго ж пераважае доля ўводзяцца плошчаў будзе ставіцца да класаў «У» і «С». Таму складанасці з выбарам прасторных офісаў у 2018 г. працягне быць актуальнай.

 

500+ у дэфіцыце

Найбольш выразна недахоп офісаў вялікага метражу (500+ кв. М.) Выяўляецца ў сегменце якасных офісаў, і ў прыватнасці па класе "В +".
- Хтосьці можа запярэчыць, што ў цяперашні час якасных офісаў достаточно- прычым у бізнэс-цэнтрах не толькі класаў «А» і «В +», але нават і "В". Але, па-першае, яны ў пераважнай большасці маюць невялікую плошчу, а па-другое, не заўсёды падыходзяць арандатару.
Напрыклад, буйныя кампаніі ўсё часцей пры пошуку офіса пачынаюць з выбару бізнес-цэнтра, а ўжо потым непасрэдна офіса. У 2017 г. к такому падыходу прыйшлі і кампаніі сярэдняга фармату. І на наш погляд, гэта лагічна - бо, нават нягледзячы на ??тое, што сам офіс можа быць звышсучасных, бізнес-цэнтр можа не падысці. І ў бізнес-цэнтры для кампаній важна вельмі многае: пачынаючы ад такіх знешніх прыкмет, як рэспектабельнасць уваходнай групы, рэалізацыя зоны рэцэпцыі, і заканчваючы тэхналагічнай начыннем і ўзроўнем сэрвісу, якія прадстаўляюцца арандатарам.
У выніку гэтага, ўласнікі бізнес-цэнтраў класа «У +» у 2018 гады будуць мець рычаг ціску на арандатараў за кошт абмежаванага прапановы буйных офісных плошчаў.

 

Укладваць у офісы зноў выгадна

Яшчэ адзін фактар, які пакуль яшчэ не істотна, але ўсё ж пачынае аказваць уплыў, гэта іх інвестыцыйная прывабнасць.
- У сувязі з назіраліся ў 2014-2015 гг. зніжэннем арэндных ставак, у многіх склалася меркаванне, што даходнасць ад здачы ў арэнду камерцыйнай нерухомасці знізілася да зусім нецікавых значэнняў. Аднак гэта не так. Цяпер пры здачы ў арэнду офісаў у бізнэс-цэнтрах можна разлічваць на даходнасць порядка7% гадавых пасля выплаты падаткаў, што значна вышэйшы за даходнасць дэпазітаў, і вышэй нават некаторых валютных аблігацый.
Аднак Андрэй Астрэйка перасцерагае - не кожны офісны аб'ект зможа забяспечыць падобную даходнасць. У той жа час найбольш ліквідныя офісы могуць даваць прыбытковасць і вышэй 7% - напрыклад даходнасць офісаў з дзеючымі дагаворамі арэнды складае 11-12% гадавых.
Тыповая інвестыцыйная здзелка выглядае наступным чынам: офіс плошчай каля 100 кв. м. у бізнес-цэнтры класа «У» набываецца па кошце парадку 1 300-1 500 USD / кв. м. з ПДВ (у залежнасці ад тыпу планіроўкі і якасці аздаблення), і ў наступным здаецца ў арэнду па стаўцы 12-14 EUR / кв. м. з ПДВ.
- Пры інвестыцыйнай куплі офіса, акрамя яго кошту, неабходна старанна аналізаваць яго бягучую і прагназуемую прывабнасць для арандатараў. Бо менавіта гэтым будзе вызначацца яго даходнасць у перыяд акупнасці. Дастаткова прыкладаў, калі на працягу першых некалькіх гадоў аб'ект прыносіць чаканую прыбытковасць, а ў наступным інвестар сутыкаецца з вялікімі цяжкасцямі пры пошуку арандатараў.
Калі мы шукаем аб'екты для інвеставання, мы вывучаем запыты арандатараў па кожным з сегментаў якасці ў дынаміцы, ацэньваем не толькі сам офіс, але і бізнес-цэнтр, у якім ён размяшчаецца: ўлічваем бягучае і перспектыўнае акружэнне, а таксама планы па ўводу новых плошчаў і многае іншае. Толькі ў гэтым выпадку можна аб'ектыўна ацаніць ліквіднасць таго ці іншага офіса, у той час як многія зыходзяць толькі з цаны і якасці аздаблення.

 

Да канца 2018 года…

На думку Андрэя Астрэйка, пры захаванні бягучай эканамічнай сітуацыі, у 2018 г. рост ставак арэнды магчымы ў першую чаргу па класе "В +", паколькі менавіта ў гэтым сегменце будзе павялічвацца нездаволены попыт. Гэта абумоўлена тым, што попыт будзе і далей перамяшчацца ў бок аб'ектаў, уведзеных у эксплуатацыю ў 2014-2017 гг. Пры гэтым аб'екты павінны валодаць палепшанымі тэхніка-эксплуатацыйнымі (сістэма энергазберажэння, кандыцыянаванне, сістэма кантролю доступу і да т.п.) і архітэктурна-планіровачнымі (архітэктурнае рашэнне аб'екта, плошчу і канфігурацыя паверха, вертыкальныя камунікацыі і да т.п.) характарыстыкамі.
Патрабаванні арандатараў зробяцца больш жорсткімі, з прычыны чаго пераважна будуць разглядацца аб'екты з высокай транспартнай даступнасцю, якія маюць як у сваім складзе, так і ў асяроддзі развітую інфраструктуру і забяспечаныя дастатковай колькасцю парковачных месцаў.

Падзяліцца:
 
10 УНР-інвест ад 1000 у.а. за кв.м
Чыжоўка: жылы дом на скрыжаванні вул. Галадзеда і вул. Ауэзава ў Мінску  падрабязна »
10 УНР-інвест
(017) 286 35 51, (017) 286 35 52
ТОП-20 кватэр у дамах ад 2011-2018 г.п.
Актуальныя прапановы па кватэрах ад 2011 года пабудовы ў розных раёнах Мінска  падрабязна »
Твая Сталіца
(029) 684-04-45, (017) 215-00-77
Жылы Комплекс D3
Новы стандарт гарадской кватэры  падрабязна »
СвiтХоум
(044) 7-666-333
Жылы дом "САФІ"
Мінск, Мястроўская, 28  падрабязна »
АлімпікГолд
(017) 308-71-75, (044) 550-87-77

Кватэры ў новабудоўлях

Кватэры ад уласнікаў

10 УНР-інвест ад 1000 у.а. за кв.м

Мінск, вул. Галадзеда - вул. Ауэзава

Кватэры ў новабудоўлях

Ад 800 у.а. за кв.м.

Мiнiполiс «Каскад»

вул. Кальварыйская, ст.м. "Маладзёжная"

Жылы комплекс "Мегаполіс"

Кватэры ў доме №4

ЖК "Вяселка"

Мінскі раён, в. Прылукі

Жылы дом «САФІ»

Мінск, мікрараён Лебядзіны

Жылы комплекс "Пятроўшчына"

Мінск, пр. Дзяржынскага, ст.м. "Пятроўшчына"