Што адбываецца з цэнамі на другаснае жыллё і ці будуць даражэць кватэры?

Аддзел кансалтынгу і аналітыкі «Твая сталіца · Агенцтва нерухомасці», на аснове аналізу дасканалых здзелак і запытаў пакупнікоў кватэр другаснага звароту, вылучыў фактары, якія ўплываюць на цэнаўтварэнне і растлумачыў, што чакаць ад коштаў у далейшым.
Фактар 1. На працягу 2017 г. актыўнасць пакупнікоў вышэй сярэдняга для Мінска ўзроўню, які ў 2014-2015 гг. знаходзіўся на адзнацы за 1 000 здзелак у месяц. Максімальна актыўнымі ў бягучым годзе апынуліся сакавік і жнівень, калі штомесяц заключалася практычна па 1 300 здзелак.

Фактар 2. Наяўнасць патаннелых крэдытаў.
Шмат у чым менавіта дзякуючы имбольшее колькасць пакупнікоў змаглі сабе дазволіць у гэтым годзе набыць або памяняць кватэру. Па дадзеных «ТВОЕЙ СТАЛІЦЫ», на працягу летне-асенняга перыяду, каля 30% усіх зняволеных здзелак праходзіла з прыцягненнем крэдытных грошай. Актуальная стаўка крэдытавання ў 11% гадавых на першыя гады, а на наступныя 14% - гэта не 25%, як было яшчэ роўна год таму.

Фактар 3. Перавагі пакупнікоў зрушыліся ў бок больш якасных кватэр.
Першыя два фактары дазволілі стабілізаваць рынак і змяніць якасную структуру набытага жылля. Калі ў пачатку года большасць здзелак прыходзілася на максімальна недарагое жыллё, то ў другой палове года суадносіны кошт-якасць пачало ссоўвацца ў бок больш якасных кватэр - якія маюць добры рамонт, якія размяшчаюцца ў маладых дамах і да т.п. У прыватнасці, у параўнанні з красавіком, долі набытых у верасні хрушчовак-брежневок і кватэр у дамах 1971-1999 знізіліся, у той час як аб'ём здзелак з сучаснымі кватэрамі, пабудаванымі пасля 2000 года, наадварот вырас.

Фактар 4. Зніжаецца аб'ём прапанаваных на продаж кватэр другаснага звароту.
Дадзены працэс адзначаецца з траўня. Пры гэтым значна больш актыўна з базы вымываюцца кватэры ў свежых дамах - пабудаваных пасля 2000 года. У той час як аб'ём прапановы жылля, пабудаванага ў мінулым стагоддзі, мяняецца нязначна.

Фактар 5. У той жа час, пачынаючы з вясны гэтага года суадносіны аб'ёмаў попыту і прапановы досыць стабільна, а гэта азначае, што кватэр у Мінску хопіць на ўсіх жадаючых.

Так што ж адбываецца з цэнамі на другасным рынку жылля?

Свой непасрэдны адбітак на ўзровень коштаў накладваюць змены ў структуры попыту і прапановы. Пакупнік, асабліва які адважыўся на атрыманне крэдыту, аддае перавагу набываць больш якаснае жыллё. І нават набываючы кватэру старога жылога фонду, такі пакупнік будзе выбіраць не толькі спрыяльны месцазнаходжанне кватэры, але і наяўнасць акуратнага рамонту.

Адчувальна губляюць папулярнасць:
адкрыта «трэшевые» кватэры, якія прадаюцца ў стане «дараваць і забыць» - якія патрабуюць правядзення капітальнага рамонту, па сваёй кошту часцяком супастаўнага з коштам самой кватэры. Падобныя кватэры сустракаюцца не часта і, як правіла, іх кошт пачынаецца з узроўню крыху больш за 20 тыс. USD;«Бабушатники», якія патрабуюць правядзення значнага рамонту - множныя дэфекты ў аздабленні, неабходнасць замены падлогавага пакрыцця, дзвярэй, вокнаў і г.д .;кватэры на ўскраінах Мінска з неспрыяльнай інфраструктурай.

Стабільны ўзровень коштаў з невялікім знакам мінус паказваюць кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў, прадстаўленыя масавай пабудовай мінулага века.А менавіта, двумясамыми аб'ёмнымі, і таму дастаткова папулярнымі сегментамі-хрушчоўкамі / брэжнеўкі і кватэрамі ў дамах пабудовы 1971-1999 гг.Как правіла, яны прадаюцца без істотных дэфектаў і патрабуюць толькі касметычнага рамонту. Напрыклад, у вераснёўскіх коштах падобныя кватэры страцілі каля 2%.

Дык што ж тады даражэе і тым самым ўплывае на рост славутай «сярэдняй цаны" па горадзе?

У жніўні-верасні фокус пакупніцкіх пераваг быў накіраваны на кватэры ў сучасных каркасна-блочных і маналітных дамах, пабудаваных пасля 2000 года. Дзякуючы гэтаму, а таксама арыентуючыся на якія павялічваюцца кошты ў канкуруючай сегменце - гатовых новабудоўлях ад забудоўшчыкаў - усё гэта дазволіла прадаўцам падобных кватэр некалькі падняць кошты. У выніку, за верасень кошт квадратнага метра ў гэтым тыпе жылля другаснага звароту павялічылася на 3%.
Аднак, варта адзначыць, што нават нягледзячы на ??больш цікавыя стаўкі па крэдытах, да гэтага часу не кожны жадаючы можа сабе дазволіць куплю кватэры ў дамах маладзей 2000 г.п., таму якіх кошт на 20% вышэй кватэр стандартных спажывецкіх качеств.Это абумоўлена, як іх якаснымі характарыстыкамі (маладым узростам, цікавымі планоўкамі, матэрыялам сцен), так і больш прасторнымі плошчамі кватэр.
У сучасных панэльных дамах таксама можна адзначыць рост кошту квадратнага метра ў межах 1-2%, аднак гэта перш за ўсё тычыцца двухпакаёвых кватэр, у той час як цэны на аднапакаёвыя застаюцца на ранейшым узроўні.

Такім чынам, то падаражэнне на другасным рынку жылля, аб якім можна было прачытаць у апошні час у СМІ, з'яўляецца следствам зрушэння пераваг пакупнікоў у бок больш якасных кватэр.

Рэальныя цэны здзелак на кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў і кватэры, гатовыя да пражывання (з рамонтам і мэбляй), з пачатку года працягваюць заставацца без істотных змен.

Рэзюмуючы

У цяперашні час пакупнікі атрымалі фінансавую падтрымку ў выглядзе значна больш даступных крэдытаў, чым яны былі яшчэ год таму. Гэта дазваляе пры выбары кватэры арыентавацца не толькі на мінімальную цану, але і выбіраць па якасці. У выніку, найбольшую цікавасць пакупнікоў у апошнія месяцы канцэнтраваўся і працягвае концентрироватьсяна сучасных кватэрах у дамах, пабудаваных пасля 2000 года і кватэрах, гатовых да пражывання - з добрым рамонтам і, часткова, з мэбляй. Менавіта з-за гэтай пераарыентацыі пакупніцкіх пераваг іпавелічэнне долі здзелак з больш якаснымі кватэрамі, статыстычныя дадзеныя па цэнах здзелак у апошні времянесколько ідуць уверх.
Складваецца на другасным рынку жылля сітуацыя шмат у чым залежыць ад аб'ёмаў крэдытавання і крэдытных ставак. Адсутнасць рэальнага росту даходаў насельніцтва, а разам з імі і магчымасці павелічэння валютных назапашванняў, у найбліжэйшай агляднай будучыні не дазволіць цэнах на жыллё адчувальна вырасці. Некотороеувеличение кошту сучасных кватэр, часткова падаграваецца забудоўшчыкамі за кошт ўзняцця коштаў на ўжо гатовыя новабудоўлі, кардынальна не зменіць сітуацыю на другасным рынку жылля і ў перспектыве можа толькі прывесці да зніжэння аб'ёму штомесяц заключаюцца здзелак, як гэта ўжо адбылося ў верасні ў параўнанні са жніўнем, калі аб'ём здзелак знізіўся на 11% .Сделки, якія заключаюцца ў кастрычніку, у поўнай меры пацвярджаюць апісаныя вышэй тэндэнцыі.