Нерухомасць. Факты і каментары. Травень-Чэрвень 2017 г.

Цэны на кватэры ў Менску - што цяпер і як гэта было
Вынікі пяцігодкі на рынку жылля
Што з цэнамі на кватэры?
Цэны на кватэры ў Мінску - зараз і тады

Па заявах рыэлтараў, у 2017 г. i цэны, і пакупніцкі спросостаются стабільнымі, у той час як за аналагічны перыяд мінулага года дынаміка змены коштаў была са знакам мінус.
- Існуе меркаванне, што ў свеце ўсё цыклічна - за узлётам ідуць падзення, і наадварот. Шмат у чым гэта дастасавальна і да рынку жылля, - распавядае намеснік дырэктара па продажах на другасным рынку жылля агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Святлана Кудзелка. -Апошні перыяд росту коштаў пачаўся ў другой палове 2012 г. идлился да пачатку 2014 г. Людзей абнадзейвала стабілізацыя эканомікі і распачаты рост заробку, і таму яны ўжо не проста вырашалі жыллёвае пытанне мінімальнымі выдаткамі, а задумваліся аб пашырэнні і паляпшэнні жыллёвых умоў.
Тыя, хто шукаў у той перыяд кватэру, помнятсовсем ня рэдкія выказванні прадаўцоў, як напрыклад «Калі вы не вызначыцеся цяпер, то на наступным тыдні цана будзе ўжо вышэй». У выніку чаго для многіх нявызначаных з выбарам на першым паказе пакупнікоў, ўпадабаная кватэра магла літаральна за некалькі дзён падаражэць на некалькі тысяч USD. Альбо зусім «знайсці» іншага хозяина.В асаблівасці падобная сітуацыя была характэрная для аднапакаёвых кватэр, якія ў той час набываліся не толькі для пражывання, але і з інвестыцыйнымі мэтамі - для здачы ў арэнду.
- У 2013 г., сярэдні кошт не самай ліквіднай па размяшчэнні аднапакаёвай кватэры (Заводскі раён, Шабаны і да т.п.) была на ўзроўні 47 тыс. USD, у той час як зараз падобную кватэру можна набыць на 10 тыс. USD танней. Чаму я кажу менавіта пра месцазнаходжанне? Таму што ў 2013 г., на «ўздыме» рынка, стан кватэр пакупнікоў хвалявала значна менш, чым цяпер. Большасць з іх, у чаканні далейшага паляпшэння эканамічнай сітуацыі ў краіне, а адпаведна і сваіх даходаў, у любым выпадку планавалі зрабіць рамонт «пад сябе».
Пад дадзеных аддзела кансалтынгу і аналітыкі групы кампаній «Твая сталіца, усяго за 2012-2013 гг.цены на кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў выраслі больш чым на 30%. А ў 2014 годзе наступіў перыяд іх стабілізацыі - да канца года яны балансавалі прыкладна на адной адзнацы 1 690 USD / кв. м для аднапакаёвых (156% у адносінах да коштаў чэрвеня 2017 г.), 1 520 USD / кв. м. для двухпакаёвых (151%) і 1 440 USD / кв. м. для трохпакаёвых (148%) кватэр. Аднак наступ чарговага фінансавага крызісу не пакінула шанцаў і ўжо ў новым 2015 годзе яны ўпэўнена пайшлі ўніз.
- Толькі за першы квартал 2015 г. кошты ўпалі практычна на 10%, - узгадвае Святлана Іванаўна. - Як бы нам гэтага не хацелася, але мы разумелі, што гэта не мяжа і цэны будуць працягваць сваё зніжэнне і далей. Не таму, што хтосьці гэтага хоча ці не хоча, а таму што на гэта былі аб'ектыўныя перадумовы, у прыватнасці значнае паслабленне беларускага рубля. Зыходзячы з гэтага, мы рэкамендавалі нашым кліентам-прадаўцам пры ўстанаўленні цэн ісці «на апярэджанне» падзення. Шмат каму гэта не падабалася, з-за чаго мы чулі шмат непрыемных словаў у свой адрас. На жаль, некаторыя людзі да гэтага часу не разумеюць, што задача рыэлтара дапамагчы вырашыць жыллёвае вопрос.В выпадку з прадаўцом - гэта значыць дапамагчы прадаць кватэру не толькі бяспечна, але і пры гэтым як мага больш выгадна. Але калі ў сітуацыі росту коштаў спяшацца няма куды, то на «падальным» рынку кожная тыдзень прамаруджання, не кажучы ўжо пра месяцы, для прадаўца можа каштаваць вельмі дорага. У выніку, тыя прадаўцы, якія не хацелі ісці на саступкі пакупнікам і ўпарта стаялі на сваім кошце, «страцілі» на продажы кватэры значна больш таго дысконту, які мы ім рэкамендавалі першапачаткова.

На працягу 2015 г. i першай паловы 2016 г.рынок быў у стане «падзення» .Покупатели чакалі цэнавае «дно» каб набыць кватэру па мінімальна магчымым цэнах. А калі стала зразумела, што зніжэнне коштаў толькі набірае абароты, некаторыя прадпрымальныя грамадзяне нават вырашаліся на продаж уласнай кватэры, каб у далейшым, калі цэны яшчэ больш апусцяцца, набыць аналагічную кватэру, але за меншыя грошы, альбо вялікую па плошчы, але за тыя ж грошы.
Чарговы пераломны момант, калі сталічны другасны рынокжилья з стадыі падзення перайшоў у фазу цэнавага плато, можна аднесці на II квартал 2016 г.Именно тады на рынку з'явіліся аднапакаёвыя кватэры коштам парадку 28 тыс. USD.И гэта не ў прыгарадзе, а ў самім Мінску. Які знізіўся курс USDи назапашаны вялікі аб'ём якія знаходзяцца ў продажы кватэр стваралі ўсе ўмовы для вырашэння жыллёвага вопроса.В выніку чаго, па выніках чэрвеня 2016 г. было зафіксавана рэкордная за апошнія 10 гадоў колькасць заключаных здзелак куплі-продажу кватэр.
- Лета і другая палова 2016 годзе былі вельмі актыўнымі па частцы здзяйсняюцца здзелак. Высокая актыўнасць пакупнікоў пачала ўводзіць у зман некаторых прадаўцоў, і яны пачалі спрабаваць павялічваць кошты. Аднак гэта было толькі іх жаданне, а аб'ектыўных перадумоў для гэтага да гэтага часу не было. Павелічэнне колькасці заключаюцца здзелак было зваротнай рэакцыяй рынку на знізіліся да прымальнага для покупателейуровня цены.Однако ні пра які павелічэнні ценни тады, ні цяпер, казаць не даводзіцца, таму як даходы насельніцтва да гэтага часу зніжаюцца, - тлумачыць Святлана Іванаўна.
У цяперашні час, калі паглядзець у дынаміцы з пачатку 2017 г., гэта можна ўбачыць невялікую, але адмоўную дынаміку коштаў. У «Тваёй сталіцы» гэта тлумачаць не іх працягваецца зніжэннем, а пераарыентацыяй пакупнікоў на бюджэтныя кватэры і на шматпакаёвыя кватэры, якія па цане кв. м. заўсёды стаяць істотна танней среднерыночной ўзроўня.У той жа час на долю гатовых да пражывання кватэр прыходзіцца толькі 30% ад усіх заключаюцца здзелак.

Акрамя таго, памяншаецца розніца паміж цаной прапановы і цаной здзелкі - першапачаткова завышаных коштаў стала значна меньше.Еще да канца мінулага года, многія прадаўцы не хацелі прызнаваць неабходнасць зніжэння коштаў. А рэальнае збліжэнне коштаў прапановы і продажу пачалося толькі ў бягучым годзе. У цяперашні час сярэдні ўзровень якая прадастаўляецца прадаўцамі зніжкі складае 6%, у той час як годам раней ён знаходзіўся на ўзроўні 11%.
З набліжэннем «адпускнога» сезону попыт на кватэры зніжаецца, але ў бягучым годзе асноўнай яго падсілкоўваннем становяцца недарагія кредиты.Так, па дадзеных агенцтва нерухомасці «Твая сталіца», колькасць пакупнікоў, якія прыцягваюць крэдытныя сродкі, з пачатку года пастаянна расце. У выніку чаго па выніках мая, доля здзелак з прыцягненнем пазыковых сродкаў склала 22%, у той час як у маі мінулага года доля складала 7%.

- Лета заўсёды было перыядам зніжэння попыту на кватэры, але ў гэтым годзе менавіта даступнасць крэдытаў з'яўляецца асноўнай прычынай стабільнага ўзроўню заключаюцца здзелак. Па зносінах з кліентамі мы даўно бачылі, з якімі цяжкасцямі яны сутыкаліся, спрабуючы самастойна разабрацца ва ўсёй шматстатнасці крэдытных прапаноў ад розных банкаў і выбраць найбольш подходящееиз них.В адказ на гэтыя патрабаванні попыту, мы пайшлі на кардынальны крок: заключылі партнёрскія пагадненні з вядучымі банкамі З Беларусі навучылі ўласных іпатэчных консультантов.Теперь цалкам бясплатна для ўсіх нашых кліентаў іпатэчныя кансультанты падбіраюць крэдыты на выгадных умовах, разлічваюць арыенціровачныя сумы еже месячных плацяжоў, рыхтуюць пакет дакументаў і перадаюць іх на разгляд у банк.И як паказвае наша статыстыка за апошнія месяцы, гэтая паслуга аказалася вельмі запатрабаванай.

«Твая сталіца · Агенцтва нерухомасці»