Інвестыцыі ў рынак Германіі: дзе купіць нерухомасць для здачы ў арэнду

Згодна дадзеных Savills, агульны аб'ём інвестыцый у камерцыйную нерухомасць Германіі ў 2016 годзе склаў каля 53 млрд.
Плюсы інвестыцый у нерухомасць Германіі:

1. Эканамічная ўстойлівасць і стабільнасць. Германія - найбуйнейшая эканоміка Еўропы і чацвёртая па велічыні ў свеце. У 2016 годзе аб'ём ВУП краіны склаў 3,3 трлн дал. (Чацвёртае месца ў Еўропе). Доля Германіі ў ВУП ЕС - больш за 20%. Ўзровень беспрацоўя і тэмпы росту інфляцыі - сярод самых нізкіх на кантыненце (адпаведна 6% і 1,7% па стане на снежань 2016 гады) .Акрамя таго, Германія - адзін з найбуйнейшых экспарцёраў свету разам з Кітаем і ЗША.
2. Буйны рынак. Германія - самая населеная краіна Еўрапейскага Саюза. Тут жыве 16% насельніцтва ЕС (81,3 млн чалавек.). У Нямеччыне ёсьць чатыры гарады з насельніцтвам больш за 1 млн (Берлін, Гамбург, Мюнхен і Кёльн).
3. Высокі ўзровень жыцця. Паводле справаздачы Mercer, у 2017 годзе ў дзясятку гарадоў свету з самым высокім узроўнем жыцця апынуліся адразу тры гарады Германіі - Мюнхен, Дзюсельдорф і Франкфурт-на-Майне.
4. Выдатная інфраструктура. Германія - рынак лагістыкі № 1 у Еўропе. Развітая сетка транспартных вузлоў дазваляе своечасова дастаўляць любыя тавары. У Нямеччыне дзевяць буйных міжнародных аэрапортаў - у Берліне, Гамбургу, Гановеры, Дзюсельдорфе, Кёльне, Лейпцыгу, Мюнхене, Франкфурце-на-Майне і Штутгарце.
5. Разнастайнасць рынкаў. У адрозненне ад іншых еўрапейскіх рынкаў, інвестыцыйная актыўнасць у Германіі не засяроджаная толькі ў сталіцы, а размеркавана па некалькіх ключавым цэнтрам. На «вялікую пяцёрку» - Берлін, Гамбург, Дзюсельдорф, Мюнхен і Франкфурт-на-Майне - прыпадае больш за палову капіталаўкладанняў у камерцыйную нерухомасць. Кожная асобная зямля ці горад маюць сваё заканадаўства, таму інвестары могуць выбіраць найбольш выгадныя варыянты падатковых і будаўнічых кодэксаў.
6. Мноства выгадных прапаноў. Па дадзеных кампаніі Savills, найбольшым попытам карыстаюцца офісы (звыш 45% інвестыцый), за імі ідуць гандлёвыя аб'екты (каля 23%), дома састарэлых, студэнцкае жыллё (у цэлым больш за 10%), гатэлі (каля 9%) і прамыслова-складскія памяшкання (прыкладна 9%).
7. Ліквіднасць нерухомасці. Рынак Германіі мае шмат інвестарамі, таму нерухомасць заўсёды лёгка прадаецца. Акрамя замежных капиталовкладчиков, на рынку актыўныя мясцовыя інвестары - адкрытыя і закрытыя паявыя фонды. Па дадзеных Savills, з 2012 па 2016 гады ў камерцыйную нерухомасць Германіі штогод укладвалася ў сярэднім каля 40 млрд еўра. Доля замежных інвестыцый складала прыкладна 50%.
8. Даступнасць банкаўскага фінансавання. Іпатэчнае крэдытаванне ў Германіі - сярод самых выгодных у Еўропе. Пазыкі выдаюцца прыкладна пад 2% гадавых на тэрмін да 20 гадоў. Памер крэдыту - да 60%.
9. Развіты рынак арэнды. Па дадзеных Eurostat, жыллё арандуюць прыкладна 47% немцаў, тады як у астатніх еўрапейскіх краінах гэты паказчык у сярэднім на 17% менш.
10. Прыбытковасць. Германскі рынак нерухомасці адрозніваецца адноснай стабільнасцю: стаўкі даходнасці тут адчуваюць меншыя ваганні, чым у Лондане і Парыжы. За 10 гадоў стаўкі даходнасці офіснай нерухомасці ў Германіі мяняліся ў дыяпазоне 3,25-5,5%, а ў Лондане і Парыжы - у дыяпазоне ад 3,75 да 6-6,25%.

У апошнія гады камерцыйная нерухомасць Германіі прыносіла большую прыбытак (3,25-5,5%) у параўнанні з дзесяцігадовым дзяржаўнымі аблігацыямі (0,33-2%). Аднак у сувязі з ростам цэн пачатковая даходнасць камерцыйнай нерухомасці ў 2016 некалькі апусцілася. У першай палове 2016 даходнасць офісаў вагалася на ўзроўні ад 3,5% (Берлін, Мюнхен) да 4,4% (Дюссельдорф). Мінімальная пачатковая даходнасць гандлёвых аб'ектаў - 3,25% у Мюнхене, максімальная - прыкладна 4,2% у Гановеры і Нюрнбергу.
«Заможныя немцы ў апошнія гады павальна інвестуюць у даходную нерухомасць, так як даход на дэпазітах у банках вельмі нізкі або наогул адмоўны. З прычыны высокага попыту сярэдняя прыбытковасць прапанаваных на рынку аб'ектаў знізілася, г.зн. ўласнікі прадаюць нерухомасць даражэй. Думаю, што такая тэндэнцыя будзе захоўвацца. Калі 3-4 гады таму было лёгка знайсці якасны аб'ект з прыбытковасцю 8%, то ў 2016 годзе можна было разлічваць максімум на 4,9%. Хутчэй за ўсё, у гэтым годзе аб'екты з прыбытковасцю 4,5% стануць раскошай і будуць разлятацца "як піражкі" », - кажа Георгій Качмазов, кіраўнік Tranio.com.

Агляд рынкаў «вялікай пяцёркі»

Парог уваходу на рынак даходнай нерухомасці - 500 тыс. Еўра ў Дзюсельдорфе і 700 тыс. Еўра ў Мюнхене. Цэны на найбольш цікавыя аб'екты для інвестыцый у абодвух гарадах пачынаюцца ад 1-2 млн еўра адпаведна. Расійскія інвестары аддаюць перавагу гандлёвыя плошчы ў цэнтральных раёнах гарадоў за 3-10 млн еўра, будынкі за 2-5 млн еўра, здадзеныя ў арэнду дзіцячым садам, сеткавыя рытэйлеры за 2-5 млн і гатэлі за 15-60 млн еўра.

Берлін: сталіца з вялікім патэнцыялам

Берлін - сталіца Германіі, найбуйнейшы горад краіны (за 3,5 млн жыхароў) і адзін з трох самых наведвальных гарадоў Еўропы. Стрыжнем эканомікі горада з'яўляюцца малыя і сярэднія прадпрыемствы. Ключавыя галіны - IT, медыцына і біятэхналогіі, творчая індустрыя і электроніка.
Паводле дадзеных Savills, у 2016 годзе аб'ём інвестыцый у камерцыйную нерухомасць Берліна склаў 4,9 млрд еўра. У васьмі раёнах сталіцы Германіі размешчаны 10 км галоўных гандлёвых вуліц з крамамі агульнай плошчай 870 тыс. М ². Самыя прэстыжныя месцы - Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе і Александерплац. Даражэй за ўсё здаюцца крамы на Тауэнцинштрассе: арэнда каштуе ў сярэднім 320 еўра / м? У месяц. У Берліне шмат незастроенной зямлі, таму арэнда каштуе танней, чым у іншых буйных гарадах Германіі.

У Берліне працуюць офісы многіх буйных кампаній, сярод якіх - BVG, Deutsche Bahn, Deutsche Telekom, Lufthansa, Siemens і Vivantes. Фонд офіснай нерухомасці сталіцы Германіі складае 19 млн м². Галоўныя дзелавыя раёны - Потсдамер-Плац, Лейпцигер-Плац, а таксама усходняя і заходняя часткі дзелавога цэнтра. Згодна з інфармацыяй CBRE, кошт арэнды лепшых офісаў у Берліне дасягае 28,50 еўра / м² у месяц.
Берлін працягвае расці: на паўднёвы ўсход ад яго будуецца новы раён «Берлін Адлерхоф" плошчай 420 га. Гэта «горад у горадзе»: наукограда, дзелавой і інфармацыйны цэнтр. На думку экспертаў, гэты праект добра паўплывае на развіццё рынку студэнцкага жылля і офісаў.
Насельніцтва Берліна пастаянна павялічваецца. Па прагнозах, да 2030 года тут будуць жыць 3,756 мільёна чалавек. Арэнднае жыллё карыстаецца вялікім попытам. Самыя папулярныя раёны - Пренцлауэр-Берг і Кройцберг. Ёсць таксама цікавасць да менш забудаваных кварталах раёна Міт, такім як Веддинг і Моаб, дзе арэнда каштуе танней. Попыт на жыллё перавышае прапанову, і ў другой палове 2016 года кошт арэнды ў цэлым па Берліне перавысіла 10 еўра / м? У месяц.

Франкфурт-на-Майне: фінансавая сталіца і банкаўскі цэнтр

Франкфурт-на-Майне славіцца высокім якасцю жыцця. Яго называюць «зялёным горадам»: больш за палову раёнаў у гарадской мяжы засаджаны зелянінай. Франкфурт-на-Майне зручны сваім блізкім размяшчэннем да асноўных транспартным шляхах, а Рэйн-Майнский аэрапорт з'яўляецца найбуйнейшым у кантынентальнай Еўропе.
Паводле дадзеных Savills, у 2016 годзе ў камерцыйную нерухомасць Франкфурта-на-Майне было ўкладзена 6,3 мільярда еўра. Ключавыя гандлёвыя раёны горада - Цайль, Гётештрассе і Фрессгасс. Крамы, арыентаваныя на сярэдняга спажыўца, сканцэнтраваныя на ўсходзе цэнтральнай часткі горада. Люксовые гандлёвыя пляцоўкі размешчаны па кірунку на захад. Даражэй за ўсё арэнда ў Цайле - 300 еўра / м? У месяц.

Франкфурт-на-Майне - гэта сусветны фінансавы цэнтр, які стаіць у адным шэрагу з Лонданам і Парыжам. Тут знаходзяцца Еўрапейскі цэнтральны банк, Федэральны банк Германіі, знакамітая Франкфурцкая фондавая біржа, а таксама Дойчэ Банк і Камерцыйны банк. Ключавыя галіны - банкаўскія і фінансавыя паслугі, а таксама бізнес-паслугі і СМІ. У горадзе размешчаны больш за 70 консульстваў і 100 гандлёвых палат. Тут самая вялікая ў Германіі доля офісных супрацоўнікаў ад агульнага насельніцтва горада (53%).
Па дадзеных CBRE, фонд офіснай нерухомасці Франкфурта-на-Майне ў 2016 склаў 546,4 млн м². Галоўныя офісныя раёны - Банкаўскі квартал, Дзелавы цэнтр і Вестэнд. Франкфурцкі офісны рынак - самы няўстойлівай ў Германіі і дае больш за ўсё магчымасцяў для атрымання прыбытку. Высокі попыт на офісы ў горадзе з боку міжнародных карпарацый. Сярод вядомых кампаній, якія маюць офісы ў Франкфурце, - DekaBank, McKinsey & Co, Schroder IM, Société Générale і UBS. Паводле інфармацыі CBRE, кошт арэнды лепшых плошчаў ў Франкфурце-на-Майне дасягае 39,50 еўра / м² у месяц. Офісы ў горадзе прадаюцца ў сярэднім прыкладна за 10 тыс. Еўра / м ².
З 2010 па 2015 насельніцтва Франкфурта-на-Майне вырасла на 5% у сярэдзіне 2016 колькасць насельніцтва склала 727,2 тыс. Чалавек. Галоўная прычына росту - унутраная міграцыя. Кожны год аж да 2025 горадзе будуць патрабавацца 3,3 тыс. Новых кватэр. Попыт на арэнду вялікі, і кватэры здаюцца ў сярэднім за 13,50 еўра / м² у месяц. Самыя дарагія раёны горада - Вестэнд і Бокенхайм.

Юлія Кажэўнікава, Tranio.Com