Новабудоўлі ад уласнікаў

Гатовыя кватэры
Ад 700 у.е. за кв.м

АН Твая сталіца
+375 17 215 0030

Карта новабудоўляў

Карта новабудоўляў Мінска
Усе прапановы з базы новабудоўляў можна праглядзець на карце Мінска і іншых гарадоў Беларусі.

Курсы валют


Замежная іпатэка: топ-10 падводных камянёў

20.06.2017
 
Па дадзеных даследаванні брытанскай кампаніі Rightmove, нерухомасць у іпатэку купляюць прыкладна па 20% кліентаў у Іспаніі і Францыі, 25% у Італіі і 35% у ЗША

Браць крэдыт выгадна, асабліва ў еўрапейскіх краінах: стаўкі ў Аўстрыі, Германіі, Швейцарыі і Францыі рэдка перавышаюць 2% гадавых, у той час як у ЗША яны складаюць у сярэднім 4%, а на якія развіваюцца рынках дасягаюць 8% і больш.
Аднак для замежных пазычальнікаў нізкія стаўкі часта спалучаныя з падводнымі камянямі - рызыкамі, абмежаваннямі і дадатковымі патрабаваннямі.

1. Валютныя рызыкі

Часцей за ўсё банкі выдаюць іпатэку замежным пазычальнікаў ў валюце той краiны, дзе знаходзіцца набываны аб'ект. Напрыклад, расіянін атрымлівае зарплату ў рублях, купляе нерухомасць у Германіі і бярэ крэдыт у еўра. Калі аб'ект здаецца ў арэнду, інвестар выплачвае крэдыт сродкамі арэнднага даходу. У гэтым выпадку і выдаткі на іпатэку, і даход выяўленыя ў еўра. Але калі пакупнік набыў у крэдыт нерухомасць для ўласнага карыстання, і адзіны крыніца даходу для яго - заробак у рублях, узнікае рызыка, што пры падзенні расійскай валюты выдаткі на іпатэку вырастуць.
Часам банкі ЕС выдаюць крэдыты ў чужой для іх і пазычальніка валюце - у швейцарскіх франках. Тады рызыкі яшчэ вышэй. Па паведамленні Guardian, з 2003 па 2008 гады брытанцы масава бралі іпатэку ў франках для куплі нерухомасці на Кіпры. Швейцарская валюта лічылася стабільнай, і выяўленыя ў ёй стаўкі былі ніжэй, чым у еўра і фунтах. Але з пачаткам крызісу 2008 года курс франка узляцеў, і іпатэка падаражэла. Як распавядае The Telegraph, у 2007 годзе брытанцы Дэвід і Мішэль Уілкінсан купілі побач з кіпрскім курортам Айя-Напа дом за 130 тыс. Фунтаў стэрлінгаў. Яны ўнеслі 30 тыс. Фунтаў у якасці першапачатковага ўзносу і ўзялі крэдыт у франках ў эквіваленце 100 тыс. Фунтаў стэрлінгаў. З-за росту швейцарскай валюты штомесячны плацёж Уілкінсан вырас з 300 фунтаў у 2009-м да 800 фунтаў у 2013 годзе.

2. Рызыкі плаваюць ставак

Банкі выдаюць крэдыты пад якія плаваюць і фіксаваныя стаўкі. Плаваюць змяняюцца разам з індэксамі фінансавага рынку (інфляцыя, даходнасць аблігацый, міжбанкаўскія стаўкі прапановы - Euribor, Libor). А фіксаваныя застаюцца на адным узроўні на працягу ўсяго перыяду крэдытавання.
Многія кліенты аддаюць перавагу плаваюць стаўкі, так як яны ніжэй фіксаваных. Напрыклад, у Італіі сярэдняя фіксаваная стаўка - 3,5% гадавых, а сярэдняя плаваючая складае менш за 3%.
Хоць плаваюць працэнты здаюцца прывабнымі, варта ўлічыць, што пры самым малым змене на фінансавым рынку банк падвысіць стаўку. У выніку крэдыт можа апынуцца непад'ёмным. Напрыклад, многія канадцы дагэтуль успамінаюць, як у 1980-1981 гадах стаўка ў іх краіне вырасла з 15 да 21%.


3. Зацягнуты працэс

Яшчэ адзін распаўсюджаны рызыка звязаны з тым, што ад падачы заяўкі ў банк да заключэння здзелкі часта праходзяць месяцы. Бываюць выпадкі, калі пакупнік падае дакументы на атрыманне крэдыту ў ліпені, а здзелка заключаецца толькі ў снежні. Асабліва зацягваецца працэс, калі іпатэка пераафармляецца з аднаго пазычальніка на іншага. Не ўсе прадаўцы гатовыя доўга чакаць.
Асабліва шмат часу пакупнікі трацяць на адкрыццё рахунку, які патрэбны, каб унесці задатак, атрымаць іпатэку і пасля аплачваць рахункі. «Каб перавесці грошы на рахунак у Еўропе або ЗША, трэба растлумачыць крыніца паходжання сродкаў. Гэта строгі працэс, які можа заняць ад некалькіх тыдняў да некалькіх месяцаў. Высокая верагоднасць, што без загадзя агрэгаваных на замежным рахунку грошай вы выпусціце цікавая прапанова », - кажа Георгій Качмазов.
Расказвае Дар'я, пакупніца кватэры на Блакітным Беразе: «Каб зарэзерваваць за сабой аб'ект, тут [у Францыі] трэба ўнесці папярэдні плацёж. Аказалася, што расейцу гэта зрабіць няпроста, калі ён не мае рахунку ў Францыі. А вось адкрыццё рахунку для нашага суайчынніка - гэта складаная працэдура, звязаная з доўгай і дбайнай праверкай паходжання сродкаў, якія ўносяцца на рахунак. І тут вам, дарэчы, не дапамогуць рахункі ў іншых еўрапейскіх краінах. У нас гэта заняло прыкладна тры месяцы ».

4. Абмежаваны тэрмін крэдытавання

Банкі некаторых краін, напрыклад, Германіі і Швейцарыі, часта даюць рэзідэнтам крэдыты на 30 і больш гадоў. «Выглядае гэта так: на першыя 10 гадоў стаўка фіксуецца, а далей яна можа змяніцца ў залежнасці ад эканамічных умоваў», - кажа Кірыл Шміт. Напрыклад, у Германіі пакупнік кватэры коштам 100 тыс. Еўра займае ў банка 50 тыс. Еўра пад 1,5% гадавых на 10 гадоў і плаціць за іпатэку толькі 145 еўра ў месяц. Праз 10 гадоў ён перазаключаюцца дагавор яшчэ на 30 гадоў, каб выплаціць рэшту па целе крэдыту (40 тыс. Еўра).
Многія нерэзідэнты хочуць узяць крэдыт на 30 і больш гадоў, каб скараціць штомесячныя плацяжы. Але замежным пакупнікам банкі большасці краін выдаюць іпатэку максімум на 10 або 20 гадоў.
Самыя кароткія тэрміны крэдытавання нерэзідэнтаў ўстаноўлены ў Вялікабрытаніі - ад двух да пяці гадоў. Пры кошце нерухомасці ў 1 млн фунтаў стэрлінгаў, стаўцы 4% гадавых, пяцігадовым тэрміне крэдытавання і ўласным капітале 500 тыс. Фунтаў штомесячны плацёж слоік складзе каля 9 тыс. Фунтаў стэрлінгаў. Пры гэтым банк адмовіць у крэдыце, калі доля штомесячных плацяжоў перавысіць 40% даходаў пакупніка.


5. Ліміт на долю пазыковых сродкаў

У Аўстрыі, Вялікабрытаніі, Венгрыі, Германіі, Партугаліі, Францыі, Чэхіі і некаторых іншых краінах нерэзідэнты ў большасці выпадкаў могуць разлічваць на крэдыт у памеры максімум 50-60% ад кошту пакупкі (loan-to-value ratio, LTV).
Больш за тое, пры набыцці даходнай нерухомасці ёсць рызыка, што банк дасць нават менш за 50%. «Калі ў аб'екта заканчваецца кантракт арэнды, банк можа знізіць аб'ём крэдыту да 30 або 20%. Банк можа разлічыць даступную суму іпатэкі так, каб увесь доўг быў вернуты пазычальніка яшчэ да заканчэння тэрміну арэнднага кантракту », - кажа Кірыл Шміт.
Таксама ў некаторых краінах банкі даюць крэдыты зыходзячы з ацэначнага кошту аб'екта, якая можа быць ніжэй або вышэй рынкавай. «Калі ацэначны кошт ніжэй, пакупнік атрымлівае недастаткова сродкаў. А калі вышэй, то ў такім выпадку банк возьме дзве лічбы - рынкавую і ацэначную кошт, пасля чаго для разліку іпатэкі абярэ найменшую з іх. Гэта робіцца, каб пазычальнікі не атрымалі LTV 100% », - кажа Кірыл Шміт.


6. Абмежаванні па кошту нерухомасці

Банкі многіх краін усталёўваюць абмежаванні па мінімальнай і максімальнай сумах пазыкі.
Напрыклад, з улікам мінімальных сум пазыкі і максімальнага LTV у Італіі ў крэдыт нельга купіць нерухомасць танней 50 тыс. Еўра, а ў Швейцарыі кошт аб'екта павінна складаць мінімум 580 тыс. Еўра.

У іншых краінах, наадварот, цяжка атрымаць крэдыт для пакупкі дарагой нерухомасці. Напрыклад, з улікам максімальнага LTV у Венгрыі крэдыты не выдаюцца для нерухомасці даражэй 130 тыс. Еўра, у Балгарыі - 220 тыс. Еўра, на Кіпры - 830 тыс. Еўра.


7. Адмова ў крэдыце фізічным асобам

Часам банкі адмаўляюць у фінансаванні замежным фізічным і юрыдычным асобам, але згаджаюцца крэдытаваць адкрытыя ў краіне кампаніі.
Па словах Кірылы Шміта, па стане на пачатак 2017 года нерэзідэнт не можа атрымаць крэдыт у Германіі, так як банкаўская заканадаўства прадпісвае банкам працаваць толькі з германскімі суб'ектамі. Таму пазычальнікі-нерэзідэнты вымушаныя адкрываць мясцовыя кампаніі (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). «Пры гэтым важна, каб дырэктар кампаніі знаходзіўся ў Германіі і казаў на нямецкай - банкам так больш зразумела і зручней», - дадае Георгій Качмазов.
Як адзначае Кірыл Шміт, часам банкі просяць персанальнае даручальніцтва па крэдытах, што выдаюцца юрыдычнай асобе: «Лічыцца, што запатрабаваць пазыку з фізічнай асобы прасцей, чым з збанкрутавалай кампаніі. Але гэта залежыць ад заканадаўства краіны ».


8. Патрабаванне дадатковых гарантый

У пазычальнікаў, якія збіраюцца купіць даходную нерухомасць, банкі часта патрабуюць дадатковыя гарантыі, паколькі ў такіх выпадках крэдыт выплачваецца з дапамогай арэнднага даходу.
Расказвае Андрэй, прадпрымальнік з Адэсы, які набыў дзве кватэры ў аўстрыйскім Грацы: «Для доказу нашай плацежаздольнасці трэба было даць тыя ж дакументы аб даходах, што мы прадстаўлялі і для адкрыцця рахунку. Акрамя таго, банку былі прадастаўлены гарантыйныя лісты ад забудоўшчыка аб тым, што кватэра будзе здавацца ў арэнду і што, нават калі арандатар не будзе знойдзены адразу ж, забудоўшчык будзе выплачваць арэндную плату і гасіць камунальныя плацяжы, так што ў банка не было ніякіх рызык. У выніку аўстрыйскі банк прапанаваў нам крэдыт у памеры прыкладна 50% ад кошту нерухомасці разам са спадарожнымі выдаткамі пад 2,5% гадавых на 15 гадоў. Безумоўна, мы скарысталіся такім выгадным прапановай ».


9. Патрабаванне пастаяннага даходу ў краіне

Некаторыя еўрапейскія банкі патрабуюць, каб у пазычальніка быў пастаянны даход у той краіне, дзе ён збіраецца ўзяць крэдыт.
Распавядае Марыя, кліентка Tranio, якая набыла кватэру ў Вене: «Каб атрымаць пазыковыя сродкі, я звярнулася ў два мясцовых банка, у якіх у мяне ўжо былі адкрыты рахункі. Абодва банкі мне адмовілі, бо я іншаземка і не маю пастаяннага даходу ў Аўстрыі. У выніку я змагла аформіць крэдыт толькі ў трэцім банку, пасля таго як аўстрыйскія партнёры Tranio выступілі маімі паручыцелямі. Яны дасканала ведаюць працэдуру і патрабаванні да афармлення дакументаў, таму праблем не ўзнікла, і я паспяхова прайшла сумоўе з банкаўскімі экспертамі ».

10. Дадатковыя выдаткі

Пры афармленні іпатэкі і падчас яе пагашэння пазычальнікі аплачваюць мноства спадарожных выдаткаў. З улікам асноўных выдаткаў кошт крэдыту істотна павялічваецца.

Акрамя гэтага, расійскія падатковыя рэзідэнты плацяць падатак на матэрыяльную выгаду, калі стаўкі складаюць менш як 9% гадавых. Падатковая база разлічваецца па формуле: сума крэдыту × (9% - замежная стаўка) / 365 (366) × колькасць дзён карыстання крэдытам. Стаўка падатку - 35%.

Нягледзячы на ??складанасці, браць іпатэчны крэдыт для пакупкі замежнай нерухомасці выгадна, асабліва калі аб'ект набываецца для інвестыцый:
з дапамогай іпатэкі можна стварыць крэдытны рычаг і тым самым павялічыць прыбытковасць;пазыковыя сродкі дазваляюць купіць больш аб'ектаў нерухомасці або нерухомасць большай плошчы;можна знізіць падаткаабкладаемы базу, паколькі працэнты па крэдыце адымаюцца з падатковай базы пры выплаце падатку на прыбытак;банк праводзіць ўсебаковую праверку крэдытуемай нерухомасці і тым самым дае інвестару дадатковую гарантыю якасці інвестыцыі.

Юлія Кажэўнікава, Tranio
Падзяліцца:
 
10 УНР-інвест ад 1400 за кв.м
Жылы дом № 1А ў квартале пр-та Дзяржынскага  падрабязна »
10 УНР-инвест
(017) 286 35 51, (017) 286 35 52
ТОП-20 кватэр у дамах ад 2011-2016 г.п.
Актуальныя прапановы па кватэрах на продаж ад 2011 года пабудовы ў розных раёнах Мінска  падрабязна »
Твая Сталіца
(029) 684-04-45, (017) 215-00-77

Кватэры ў новабудоўлях

Кватэры ад уласнікаў

10 УНР-інвест ад 950 у.е. за кв.м

Мінск, вул. Гурскага. Ст.м. "Міхалова"

Кватэры ў новабудоўлі

Ад кампаніі Дзінас-М

Мiнiполiс «Каскад»

вул. Кальварыйская, ст.м. "Маладзёжная"

Жылы комплекс D3

новы стандарт гарадской кватэры

Будуецца дом

Гатоўнасць 2016 год. Ад 850 у.е. за кв.м.