Офісная і гандлёвая нерухомасць: вынікі 2019 года і прагнозы да 2020

Менавіта пра такія нюансах рынку распавёў кіраўнік «Твая сталіца · Нерухомай ДЛЯ БІЗНЭСУ» Руслан Арлоў.

Офісы: рынак паглынае велізарныя плошчы

Цяпер на рынку офіснай нерухомасці працягваецца тэндэнцыя мінулых гадоў: ідзе пераарыентацыя на арэнду. Прыкладна ацаніць велічыню попыту ў арэнду можна па аб'ёмах уводу: на працягу года ўвялі ў эксплуатацыю 9 бізнес-цэнтраў сукупнай офіснай плошчай практычна 80 тыс. Кв. м. У актыўным сказе з гэтага аб'ёму засталося толькі 17 тыс. кв. м.

- Гэта значыць, за год сталічны рынак арэнды паглынуў больш за 60 тыс. Кв. м. новых офісных плошчаў. І гэта, не лічачы той ратацыі арандатараў, якая штомесяц адбываецца на плошчах ужо уведзеных раней бізнес-цэнтраў, - кажа Руслан Арлоў. - На фоне падобнага попыту відавочны і рост ставак арэнды. Але тут важна разумець некалькі рэчаў: па-першае, найбольшы рост дэманструюць стаўкі прапановы арэнды офісаў, у той час як стаўкі па рэальных здзелках, з улікам дысконту, некалькі ніжэй, а па-другое, найбольшы рост характэрны для самых якасных аб'ектаў у разрэзе кожнага класа - бо ўсюды ёсць як найбольш, так і найменш папулярныя аб'екты.

Спрыяла росту ставак арэнды таксама і неадпаведнасць прапановы попыту па плошчах: больш за ўсё прапануецца офісаў плошчай да 200 кв. м. і, як правіла, яны размяшчаюцца ў бізнэс-цэнтрах класаў "В" і "С". У той час як плошчаў звыш 600 метраў у класе "В +" вельмі абмежаваная колькасць, а тыя, што ёсць, не заўсёды адпавядаюць патрабаванням арандатара па суадносінах кошт / якасць.

- У гэтым годзе інтэнсіўнага росту ставак мы не чакаем. Асноўная прычына - у адсутнасці абгрунтаваных эканамічных перадумоў. А які назіраецца некаторы дэфіцыт пэўных плошчаў паступова знікне разам з выхадам на рынак буйных аб'ектаў, - лічыць эксперт. - Напрыклад, у бягучым годзе чакаецца ўвод частцы буйнога МФК «Шантер Хіл» - а гэта каля 35 тыс. Кв. м., БЦ «Аякс» - больш за 10 тыс. кв. м., БК «Капітал Цэнтр» - 12,5 тыс. кв. м. і МФК «Імперскі», сукупнай офіснай плошчай каля 14 тыс. кв. м. Гэтыя аб'екты змогуць закрыць патрэбы сегмент «А» і «В +» класаў. І гэта не лічачы невялікіх офісных аб'ектаў, якія не трапляюць пад паняцце бізнэс-цэнтра.

Здзелак куплі-продажу было значна менш, чым дагавораў арэнды. Думаю, што не памылюся, калі скажу, што ў абсалютнай большасці асноўная доля набытых офісаў прызначаецца для наступнай здачы ў арэнду ў інвестыцыйных мэтах. Ускосна на гэта паказвае і плошча набытых офісаў - у 90% выпадкаў не перавышае 150 кв. м.

Усяго ж за 11 месяцаў 2019 г. у бізнэс-цэнтрах класа «У» і «З» было прададзена 20,3 тыс. Кв. м. (плошчы ў аб'ектах класаў «А» і «В +» у продаж не прапануюцца з прычыны іх знаходжання пад адзіным кіраваннем аднаго ўласніка), убудаваных адміністрацыйных памяшканняў - 75,3 тыс. кв. м.

Гандаль: запаўненне гандлёвых цэнтраў залежыць ад брэндаў

У сферы гандлёвай нерухомасці асноўным трэндам можна назваць зніжэнне аб'ёмаў уводу і пачатку будаўніцтва новых аб'ектаў. У мінулым годзе з буйных аб'ектаў у эксплуатацыю ўвялі толькі адзін ГЦ «Palazzo», і той быў даўгабудам. На розных стадыях будаўніцтва знаходзяцца яшчэ як мінімум тры аб'екты: «Centropol» на Свярдлова, «Minsk City Mall» на Талстога і «Mega Park» на Казіміраўскай. Але гэта ўсё праекты якое не прайшло года, а больш ранніх гадоў.

- Цяпер як ніколі актуальным з'яўляецца пытанне запаўнення гандлёвых цэнтраў. У найбольш запатрабаваных ГЦ (такіх як «Galleria Minsk», «Green City», «Dana Mall» і іншыя), вакантнай плошчаў імкнецца да нуля, - канстатуе спецыяліст. - Аднак у тым жа «Diamond city», які адкрыў свае дзверы яшчэ ў 2018 годзе, да гэтага часу свабодных плошчаў хапае, зрэшты, як і ў новага «Palazzo». І на мой погляд, перспектывы па іх запаўненні вельмі імглістыя. Сталічныя пакупнікі ўжо прывыклі да навінак і навінам, таму з'яўленне і запаўненне гандлёвых цэнтраў залежыць наўпрост ад брэндаў. Але ці ёсць цікавасць у далейшага пашырэння сваёй сеткі ў рамках Мінска ў H & M і Inditex - гэта пытанне.

Што да кампаніі LPP, то яны сышлі з нашага рынку як франшыза, а цяпер гатовыя выходзіць на яго самастойна. У хуткім часе чакаецца адкрыццё іх крам у новым ГЦ «Trinity» ў Гродне, а там, магчыма, зноў вяртанне ў сталічныя гандлёвыя цэнтры. Але зноў чаканых LPP наўрад ці хопіць каб паглынуць вакантныя плошчы існуючых і якія будуюцца буйных гандлёвых аб'ектаў. Таму ўся надзея на новыя міжнародныя брэнды. Ці змогуць стаць новыя аб'екты цэнтрам прыцягнення пакупнікоў, а «старыя» адстойваць свае пазіцыі так жа ўпэўнена - пакажа толькі час.

Паралельна рынку плошчаў у гандлёвых цэнтрах, існуе рынак убудаваных памяшканняў, якія не менш цікавыя для пэўных відаў арандатараў. Ўзровень ставак у гандлёвых цэнтрах напрамую залежыць ад іх запаўняльнасці, наведвальнасці і ад самога арандатара, таму, па словах эксперта, казаць аб адзінай стаўцы арэнды нельга. У найбольш папулярных аб'ектах нярэдка ўзровень ставак не толькі вышэй за 50 еўра, але і нават вышэй 100 еўра за кв. м. Ва ўбудаваных жа памяшканнях стаўка прапановы ў сярэднім 15 EUR / кв. м., калі казаць пра street retail - 30-50 EUR за кв. м.

У дачыненні да куплі-продажу сітуацыя наступная: сукупна за 11 месяцаў было прададзена 31,5 тыс. Кв. м. гандлёвых памяшканняў, з якіх 85% - памяшканні да 150 кв. м.

Як і ў выпадку з офіснай нерухомасцю, большасць гандлёвых памяшканняў былі набыты інвестарамі для наступнай здачы ў арэнду.

- На 2020 год, як у дачыненні да гандлёвай, так і ў дачыненні да офіснай нерухомасці, значных зменаў не чакаецца. Для росту цэн і ставак неабходныя станоўчыя эканамічныя перадумовы. Акрамя таго, якія выходзяць новыя плошчы будуць зніжаць напал попыту. Попыт у сваю чаргу будзе накіраваны ў бок якасных аб'ектаў, а ў цэлым рынак усё больш будзе прытрымлівацца механізму арэнды і адыходзіць ад куплі-продажу.