Новабудоўлі ад уласнікаў

Гатовыя кватэры
Ад 700 у.е. за кв.м
АН Твая сталіца
+375 29 684 0445

Карта новабудоўляў

Карта новабудоўляў Мінска
Усе прапановы з базы новабудоўляў можна праглядзець на карце Мінска і іншых гарадоў Беларусі.

Курсы валют


Офісная і гандлёвая нерухомасць: акупнасць інвестыцый і хэджаванне рызык

25.04.2018
 
У перыяд крызіснай хвалі 2015-2016 гг., Камерцыйная нерухомасць Мінска значна знізілася ў цане. Па некаторых аб'ектах стаўкі арэнды і цэны ўпалі практычна напалову

Гэта падарвала цікавасць да офіснай і гандлёвай нерухомасці з боку інвестараў. Але ў 2017 г. сітуацыя паступова стала змяняцца ў адваротны бок ирынок пачаў ажываць. На якую даходнасць сёння можна разлічваць дэвелаперам і як зменшыць рызыкі ваганні цэн - пра гэта мы запыталіся ў кіраўніка «Твая сталіца - Нерухомасць для бізнэсу» Андрэя Астрэйка.

Па стане на началоапреля 2018 г., сукупны аб'ём офісных плошчаў Мінскіх бізнес-цэнтраў составлял920 тыс. Кв. м., а буйных гандлёвых центров- 600 тыс. кв. м.Структура рынка бизнес-центров Минска


 

Объем площадей торговых центров

Але гэта агульная ёмістасць рынку, а свабодных плошчаў, прапанаваных у арэнду, значна менш: у бізнэс-цэнтрах парадку 22 тыс. Кв. м., а ў знакавых для Мінска гандлёвых цэнтрах - парадку 17 тыс. кв. м. Пры гэтым у абодвух сегментах гэтыя паказчыкі штогод памяншаюцца: у параўнанні з аналагічным перыядам 2017 г. вакантных офісных плошчаў стала менш на 43%, а гандлёвых - на 11%.

У цяперашні час рынак, як офіснай, так і гандлёвай нерухомасці, пераарыентаваны на арэнду. Гэта абумоўлена тым, што кампаніі і гандлёвыя аператары, ва ўмовах зменлівага рынку і эканамічнай сітуацыі ў цэлым, аддаюць перавагу заставацца мабільнымі і не жадаюць замарожваць буйныя сумы, набываючы офісы ці гандлёвыя памяшкання ва ўласнасць. У прыватнасці, офісным арандатарам часцяком неабходна пашыраць альбо звужаць арэндаваныя плошчы, а гандлёвым арандатарам не заўсёды цікава надоўга затрымлівацца на адным месте.Поэтому арэнда ў цяперашніх умовах выглядае пераважней, отчегосделок куплі продажу істотна менш, чым арэнды.

Ва ўласнасць цяпер набываюцца толькі памяшкання невялікага фармату. Так сярэдняя плошча набытых у 2018 г. у Мінску офісаў складае парадку 85 кв. м. (у бізнэс-цэнтрах 60 кв. м., убудаваных у жылыя дамы - 103 кв. м.), гандлёвых памяшканняў -100 кв. м. (у гандлёвых цэнтрах 30 кв. м., убудаваных у дома - 180 кв. м.).

У бягучай кан'юнктуры рынку, выводзячы на ??рынак новы аб'ект (няхай гэта будзе бізнес- або гандлёвы цэнтр), інвестару / дэвелаперы трэба быць гатовым да "доўгім" грошам і арыентавацца на акупнасць праекта толькі за кошт здачы ў арэнду. Магчымы продаж у бізнэс-план можна закладваць толькі з моманту поўнага запаўнення аб'екта арандатарамі і выхаду на максімальны ўзровень арэндных ставак па заключаных дагаворах аренды.Именно тады аб'ект становіцца цікавым іншым інвестарам, як самадастатковы і ўжо адладжаны механізм-крыніца рэнтнай выручкі.

Для дасягнення гэтага ўзроўню, як правіла, аб'ектах неабходна ад трох да пяці гадоў. Гэта актуальна, як для бізнес-, так і гандлёвых цэнтраў. Аднак у некаторых выпадках, гэты перыяд можа быць сокращен.Все залежыць ад таго, наколькі які выходзіць на рынак аб'ект адказвае патрабаванням рынку па планіровачных рашэннях, тэхнічнаму напаўненні, якаснаму і візуальным выкананню. Менавіта паказчык рынкавай ліквіднасці выступае для інвестара / дэвелапера рэгулятарам рызык і даходнасці - ўплываючы на ??яго, можна ўзмацняць пазіцыі аб'екта на рынку. не заўсёды павелічэнне ліквіднасці аб'екта цягне істотнае павелічэнне інвестыцый у яго. Паказальна за ўсё можна гэта праілюстраваць на прыкладзе бізнес-цэнтраў.

У практыцы мінулых гадоў ёсць прыклады удалых і не вельмі ўдалых праектаў. Часцяком бізнес-цэнтры, якія выходзілі на рынак у 2015-2016 гг. праектаваліся задоўга да гэтага перыяду і не ўлічвалі змяняюцца патрабаванні арандатараў. Таму і выходзячы на ??рынак яны не маглі разлічваць на нейкі адмысловы цікавасць з боку арандатараў. Некаторыя з падобных аб'ектаў ўсё яшчэ не ўведзены ў эксплуатацыю. У той жа час ёсць і ўдалы прыклад - бізнес-цэнтр «Красавiк» - які ў 2016 годзе быў здадзены ў арэнду аднаму арандатару (EPAMSystems) цалкам, яшчэ да моманту ўводу ў эксплуатацию.Это стала магчымым дзякуючы арыентацыі праекта бізнэс-цэнтра на актуальныя ў той перыяд і прагназуемыя на будучыню запыты арандатараў - як па частцы планіровачных рашэнняў, так і тэхнічнага напаўнення.

Зараз мы бачым, што цікавасць да інвесціравання ў камерцыйную нерухомасць вяртаецца. Да нас паступаюць запыты як ад буйных, так і інвестараў-фізічных асоб. Пры гэтым буйныя інвестары разглядаюць варыянты як новага будаўніцтва, так і набыццё ўжо гатовых, запоўненых арандатарамі аб'ектаў.

У цяперашні час найбольшую цікавасць для інвестараў ўяўляе сегмент бізнес-цэнтраў - менавіта ў ім пачынае фармавацца дэфіцыт якасных площадей.Стабильность курсаў валют і які знізіўся аб'ём уводу новых бізнес-цэнтраў (у 2017 г. у параўнанні з 2016 г аб'ём уводу знізіўся боле чым на 70 %) аказвае ўплыў на стаўкі прапановы арэнды, якія за першыя два месяцы 2018 г. у класах «В +» і «У» выраслі на 3%. Паўсюднага павелічэння ставак прапановы няма - яно ў асноўным тычыцца асабліва ліквідных аб'ектаў. Да таго ж стартавыя стаўкі часцяком карэктуюцца гандлем.

Дыяпазон ставак па заключаюцца здзелках таксама шмат у чым залежыць ад характарыстык канкрэтнага офіса (месцазнаходжанне, якасць, планіроўка, тэхнічная складнік, плошчу і да т.п.) і ўмоў дагавора арэнды (тэрмін, умовы аплаты і да т.п.).

Прымальны для рынку ўзровень арэндных ставак, пэўны па дадзеных дасканалых здзелак, сфармаваны на наступным узроўні:

•                  класс «А» = 30 EUR/кв. м. с НДС;

•                  класс «В+» = 17 EUR/кв. м. с НДС;

•                  класс «В» = 11 EUR/кв. м. с НДС;

•                  класс «С» = 8 EUR/кв. м. с НДС.

У бягучых рэаліях тэрмін акупнасці інвестыцыйнага праекта па будаўніцтве бізнес-цэнтра знаходзіцца ў дыяпазоне 10-15 гадоў. Шмат што залежыць ад прадуманасці праекта і яго адчувальнасці да магчымых зменаў попыту і прапановы на рынку. Пры захаванні бягучай эканамічнай сітуацыі ў краіне, у бліжэйшыя некалькі гадоў можна чакаць пачатак будаўніцтва новых бізнес-цэнтраў. У выпадку іх выхаду на рынак прыкладна ў адзін час, канкурэнцыя на рынку сучаснай офіснай нерухомасці будзе ўзмацняцца. Каб хеджировать рызыкі дэвелапера, кожны новы бізнес-цэнтр павінен адказваць не толькі актуальным, але і прагназуемым патрабаванням арандатараў. Менавіта гэта будзе вызначаць яго рынкавую ліквіднасць, запатрабаванасць на рынку, а значыць і прыбытковасць для інвестара.
Падзяліцца:
 
10 УНР-інвест ад 1000 у.а. за кв.м
Чыжоўка: жылы дом на скрыжаванні вул. Галадзеда і вул. Ауэзава ў Мінску  падрабязна »
10 УНР-інвест
(017) 286 35 51, (017) 286 35 52
ТОП-20 кватэр у дамах ад 2011-2018 г.п.
Актуальныя прапановы па кватэрах ад 2011 года пабудовы ў розных раёнах Мінска  падрабязна »
Твая Сталіца
(029) 684-04-45, (017) 215-00-77
Жылы Комплекс D3
Новы стандарт гарадской кватэры  падрабязна »
СвiтХоум
(044) 7-666-333
Жылы дом "САФІ"
Мінск, Мястроўская, 28  падрабязна »
АлімпікГолд
(017) 308-71-75, (044) 550-87-77

Кватэры ў новабудоўлях

Кватэры ад уласнікаў

10 УНР-інвест ад 1000 у.а. за кв.м

Мінск, вул. Галадзеда - вул. Ауэзава

Кватэры ў новабудоўлях

Ад 800 у.а. за кв.м.

Мiнiполiс «Каскад»

вул. Кальварыйская, ст.м. "Маладзёжная"

Жылы комплекс "Мегаполіс"

Кватэры ў доме №4

ЖК "Вяселка"

Мінскі раён, в. Прылукі

Жылы дом «САФІ»

Мінск, мікрараён Лебядзіны

Жылы комплекс "Пятроўшчына"

Мінск, пр. Дзяржынскага, ст.м. "Пятроўшчына"